青岛市城镇老旧小区改造试点工作方案
为加快推进我市城镇老旧小区改造工作，进一步提升老旧小区人居环境和品质，根据国家、省有关部署和要求，结合实际，制定以下工作方案。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，认真落实国家、省关于推进城镇老旧小区改造的有关部署和要求，不断改善老旧小区环境和品质，提升人民群众的获得感、幸福感和安全感。2020年6月前，在全市开展城镇老旧小区改造试点工作，重点探索老旧小区改造在工作组织、资金筹措、项目建设、长效管理、基层治理等方面的机制，研究有效推进老旧小区改造的方式方法，提供可复制可推广的老旧小区改造经验和做法。通过试点，基本实现老旧小区“实施共同缔造、补齐设施短板、提升环境品质、完善社区治理”的改造提升总体目标。
二、试点任务
（一）建立城镇老旧小区改造工作统筹协调机制
1.建立“市级全面统筹，各区（市）负责实施，街道和社区配合”的机制。市推进老旧住宅小区整治改造和物业管理工作领导小组负责统筹全市城镇老旧小区改造工作。要加强对区（市）政府、市政府有关部门工作落实情况的督查，按照年度改造计划，从户数、内容、标准、资金、长效管理等方面进行综合考核。有关部门要密切配合，做好相关工作。各区（市）要建立相应的统筹推进机制。区（市）政府作为第一责任主体，要制定具体实施方案，各街道负责推动落实，社区负责组织和发动居民、相关单位参与改造。
2.统筹相关政策和资源，完善社区综合服务站、卫生服务机构、养老服务设施、幼儿园、室外活动场地等设施，打通为民服务的“最后一公里”。推进老旧小区道路、给排水、热力、燃气、绿化、照明、停车位、充电桩等基础设施改造更新。修缮房屋公共区域，推进海绵化改造、外墙节能保温改造、雨污分流、垃圾分类工作。完善老旧小区安防体系、无障碍设施、便民市场、养老抚幼等公共设施体系。有条件的小区应积极推进加装电梯工作。
3.建立电力、通信、供水、排水、供气、供热、广播电视等经营单位协同推进老旧小区改造的协调机制，明确各专业管线改造工程标准、资金来源、施工组织及改造完成后维修、养护责任等，保证小区管线设施安全运转和居民正常使用。
（二）建立城镇老旧小区改造项目确定机制
1.确定老旧小区改造对象范围。组织开展老旧小区摸底调查，摸清老旧小区的数量、户数、楼栋数、建筑面积等基本情况，结合居民改造意愿，建立老旧小区改造项目储备库。将2005年12月31日前建成、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区纳入改造范围。
2.编制改造规划和年度改造计划，坚持居民自愿、自下而上的原则，逐级确定拟改造项目及时序，区分轻重缓急，尊重群众意愿，切实评估论证财政承受能力，有序组织实施。对存在争议的改造项目，应反复论证，做好风险评估及应急预案，在意见统一后再实施改造。同等条件下，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。
（三）建立改造资金政府与居民合理共担机制
1.结合不同改造内容明确出资机制。将老旧小区改造内容划分为基础、完善、提升三类。基础类改造，政府重点予以支持。完善类、提升类改造，根据具体改造项目，明确各方承担的出资比例。完善类改造，由居民承担部分改造费用，政府给予适当补助。提升类改造，以市场化运营为主，政府重点在资源统筹使用方面给予政策支持。
2.落实居民出资。改造项目范围内的房屋所有权人及其配偶，可在实际出资额内提取其名下的住房公积金用于老旧小区改造。
3.政府以奖代补给予支持。市、区（市）通过财政资金、土地出让收入等渠道安排财政奖补资金。统筹中央补助资金、地方财政性资金及各类涉及住宅小区的专项资金，提高资金使用效率。
4.引导专营管线单位、原产权单位等出资参与改造。区（市）政府可通过明确相关设施设备产权关系、以奖代补等方式，支持专营管线单位或国有专营企业对专业经营设施设备进行改造提升。鼓励国有企业等原产权单位结合“三供一业”改革，捐资捐物共同参与原职工住宅小区改造。结合老旧小区改造，推进燃气、给水、电力等管线的“一户一表”改造和大串联热力用户分户改造。
5.探索以政府债券方式融资。对符合条件的老旧小区改造项目，探索通过发行地方政府专项债券方式筹措改造资金，合理编制预期收益与融资平衡方案，因地制宜拓展偿债资金来源。
（四）探索社会力量以市场化方式参与机制
1.采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构、社会资本参与养老、抚幼、助餐、家政、保洁、购物、文体等服务设施的改造建设和运营。引导国有企业、民营企业、房地产开发企业投资实施老旧小区公共服务设施改造和物业管理。
2.对建设停车库（场）、充电桩和加装电梯等改造项目，充分运用市场化方式吸引社会力量参与，按照“改造+政策扶持+运营服务”一体化的市场运作模式推进老旧小区改造。
3.在土地、规划、不动产登记等方面制定支持市场化、可持续推进老旧小区改造的政策。全面落实对老旧小区改造配套设施的建设、买卖、经营等环节税收优惠政策。优先安排老旧小区腾空土地建设公共设施。简化老旧小区改造过程中涉及的土地、规划、不动产等方面的审批流程。
（五）探索金融机构以可持续方式支持机制
鼓励各区（市）结合实际采取多种改造模式和融资模式，探索金融机构以可持续方式加大对老旧小区改造的金融支持。积极培育和设立老旧小区规模化改造实施运营主体，为金融机构提供清晰明确的支持对象。充分利用金融机构提供的住房租赁金融产品和服务，推进租赁住房供应的老旧小区改造。
（六）建立健全动员群众共建机制
1.将推进老旧小区改造与加强基层党组织建设、社区治理体系建设有机结合，充分发挥基层党组织统领全局、协调各方的作用，推动构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的社区治理体系。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治”等方式，坚持改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。
2.积极开展设计师、设计团队进社区与市民面对面活动，充分征求居民意见。实行设计划片区负责制，优化改造设计方案。利用专业技术人员的技术力量，辅导居民有效参与改造。
3.充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道，规范项目实施中的全程监管，落实安全监督、质量监督、文明施工等管理要求。规范项目竣工后的验收体制，明确验收通过后的竣工资料整理、归档和移交工作。
（七）建立健全改造项目推进机制
1.各区（市）政府是老旧小区改造的实施主体，具体负责老旧小区改造实施工作。要制定老旧小区改造工作流程、项目管理机制，落实好工程招标、施工、监理及验收工作要求，做好施工前清障、拆违等前期工作，抓好各项改造工作协调。
2.建立适应改造需要的项目审批制度和模式。老旧小区改造实施方案及资金筹措方案在征求小区居民、物业及水电气暖信等产权单位意见后，由所在区（市）住房城乡建设（城市管理）、发展改革、财政、自然资源和规划等部门联合审查批准实施。有关部门要结合工程建设项目审批制度改革，建立“绿色通道”，实行联合审查，简化审批环节、申报手续和程序，压缩办理期限，提高审批效率。在不新增建设用地、不新增污染物排放的情况下，优化老旧小区改造土地、环评等手续。
3.健全适应改造需要的标准规范体系。编制老旧小区改造导则，明确改造范围、内容以及相关技术要求，并结合海绵城市建设、无障碍环境建设、停车场建设、建筑节能改造、历史文化名城保护等工作同步实施。通过综合运用物防、技防、人防等措施满足消防安全需要。对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的，在广泛征求群众意见基础上，因地制宜予以解决。
4.鼓励老旧小区改造项目采用工程总承包模式整体设计。采用项目成片捆绑、打包等方式，统一择优选定规划、设计、施工、监理单位和材料、设备供应商。
5.建立老旧小区改造评价机制，委托第三方机构综合评价打分，评价结果作为下一年度财政资金安排的依据。
（八）建立存量资源整合利用机制
1.合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，对居民基本生活产生影响且与小区直接相关的道路、管线、公厕等城镇基础设施项目，可结合小区改造一并整改，实现片区服务设施、公共空间共建共享。
2.在符合要求的前提下，研究支持存量资源整合利用的政策。对改造中拆除违法违规建筑、临时建筑腾空的土地，整理乱堆乱放区域等获得的用地，优先用于配套设施、服务设施建设，或用于改善小区及周边环境。
3.推进既有用地集约混合利用。在征得居民同意前提下，利用小区及周边空地、荒地、闲置地、待改造用地等，新建或改扩建停车场（库）、口袋公园等各类配套设施、活动场所等。
4.对各类公有房屋进行统筹使用。利用社区综合服务中心、社区居委会办公场所、社区卫生站以及住宅楼底层商业用房等小区公有住房，增设公共服务设施。
5.推进电梯加装工作。进一步完善支持既有住宅加装电梯政策，充分尊重居民加装意愿，明确加装电梯各方主体责任，规范加装电梯的规划审查、施工图审查、施工备案等建设手续。对符合奖补条件的加装电梯项目给予资金奖补。
（九）完善小区长效管理机制
1.建立小区党组织领导，居委会、业主委员会、物业公司等多主体参与的小区管理机制，协商确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，共同维护老旧小区改造成果。按照规定选聘物业服务企业实行物业管理。
2.建立健全老旧小区房屋专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进改造后的小区实现自我管养。
三、工作要求
（一）推进试点项目。2020年6月底前，完成5个项目融资方案编制，明确资金来源渠道并落实到位；确定1-2个项目探索社会力量以市场化方式参与机制；确定5个美好环境与幸福生活共同缔造试点社区。
（二）明确时限要求。及时向国家住房城乡建设部和省住房城乡建设厅报告试点工作进展。2020年6月底前，完成试点任务，形成试点工作总结报告，报国家住房城乡建设部和省住房城乡建设厅。
（三）加强舆论宣传。充分利用新闻媒体和网络加大对老旧小区改造的宣传力度，激发广大群众“主人翁”意识，形成全民关心、支持和参与改造的良好氛围。
来源：青岛日报、青岛政务网